¿En qué consiste la subrogación hipotecaria y qué ventajas tiene?

Durante los últimos seis años, el euríbor se ha mantenido en mínimos históricos, lo que ha provocado una situación de inflación económica que perjudica a quienes tienen una hipoteca de tipo variable. Por si no lo sabías, el euríbor a 12 meses es la principal referencia a la hora de establecer las condiciones de la mayor parte de préstamos. Este parámetro cambió en abril y se volvió positivo, lo que supuso un encarecimiento de las cuotas hipotecarias. Ante este tipo de situaciones, la subrogación de la hipoteca es una alternativa que muchos se plantean, pero hay que saber cómo se puede hacer, si es un buen momento y cuáles son sus beneficios.

Subrogación hipotecaria: ¿en qué consiste?

La emoción propia de comprar una casa puede hacer que no nos demos cuenta de todas las posibilidades que tenemos en el momento en que firmamos la hipoteca. Lo más frecuente es pensar que es obligatorio completar el pago del préstamo con la misma entidad financiera con la que lo hemos contratado, pero no es así. Si decides cambiar de banco, puedes optar por modificar la hipoteca de un banco a otro, e incluso el titular del préstamo. Es decir, puedes subrogar la hipoteca.

Si atendemos al significado de la palabra, la subrogación hipotecaria consiste en la realización de un cambio en las condiciones de nuestra hipoteca, tanto si es para modificar el titular de la misma como la entidad financiera con la que está contratada.

La subrogación hipotecaria se puede llevar a cabo en cualquier momento, pero es imprescindible que todas las partes implicadas la aprueben antes de proceder al cambio.

¿Qué tipos de subrogaciones hipotecarias existen?

Actualmente, existen tres tipos de subrogación hipotecaria: deudora, acreedora y promotora. Aunque los más comunes son los dos primeros, es importante conocer las diferencias entre todos ellos:

• Subrogación acreedora: este tipo de subrogación se lleva a cabo entre dos entidades bancarias siempre que el titular del préstamo decida cambiar el crédito hipotecario de un banco a otro.
• Subrogación deudora: hablamos de la operación entre dos particulares que realizan la transacción de una casa que ya está hipotecada. En esta situación, es imprescindible hacer un cambio de titular para que sea el nuevo comprador quien se responsabilice de la hipoteca a partir del momento en que compra la casa.
• Subrogación promotora: este tercer tipo es menos habitual, pero también es factible. La subrogación promotora es similar a la deudora, pero con alguna diferencia. El comprador de la vivienda se designa como nuevo titular de una hipoteca que ya tiene contratada la promotora con el banco previamente.

Cambiar la hipoteca de un banco a otro es posible

Como ves, el cambio de entidad financiera con quien tengas la hipoteca es posible mediante una subrogación acreedora. En este sentido, conviene revisar tanto la ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, como la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ambas normativas especifican todas las características y condiciones que deben cumplirse en este tipo de acción.

Gastos asociados a la subrogación de la hipoteca

Es posible modificar las condiciones de la hipoteca, pero conlleva una serie de gastos asociados que debes conocer. Estos gastos se necesitan para escriturar y registrar la nueva hipoteca, principalmente, o para sufragar cualquier posible coste derivado de la tramitación de la subrogación. Estos son algunos de los más habituales:

• Comisión de subrogación: se destina a costear los gastos que la entidad financiera debe asumir por los cambios que realiza en la hipoteca. La cuantía puede variar dependiendo del tipo de hipoteca que hayamos contratado o de cuándo se haya firmado. No obstante, el coste de subrogación está limitado por ley.
• Gastos de tramitación: es decir, todos los gastos propios de la gestión de trámites burocráticos, como la notaría, gestoría o Registro de la Propiedad. Los gastos de tasación están excluidos, ya que no suele ser frecuente en las subrogaciones la propia modificación de hipoteca.

A pesar de que siempre hay gastos asociados, es recomendable comparar los costes y las condiciones que ofrece cada banco, para encontrar los mejores créditos hipotecarios del mercado.

Motivos y ventajas de cambiar la hipoteca de banco

La subrogación hipotecaria puede estar motivada por múltiples razones, aunque algunas de las más habituales son las siguientes:

• Modificar el tipo de interés (de fijo a variable o viceversa).
• Mejorar las condiciones generales de la hipoteca.
• Disminuir o incrementar el plazo de amortización.
• Cambiar el índice de referencia al que está vinculada.
• Suprimir algunas cláusulas.
• Bajar las comisiones

Subrogación deudora: estas son sus ventajas

Si el tipo de subrogación que vamos a realizar es la deudora, hay que distinguir entre las ventajas que tiene el antiguo titular y de las que se beneficia el nuevo:

• ¿Cómo se beneficia el antiguo titular?

- Se ahorra los posibles gastos de cancelación del préstamo

• ¿Qué ventajas tiene para el nuevo titular?

- Evita la tasa de apertura y algunos gastos asociados a la firma de la hipoteca, como el de tasación.

- Se ahorra el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) siempre que no haya que ampliar el préstamo

Subrogación acreedora: principales beneficios

Cuando la subrogación que se lleva a cabo es la acreedora, estas son las ventajas más destacadas:

• El interés mejora: ya sea por cambio de hipoteca fija a variable o al revés, por reducción o por modificación de referencia principal (por ejemplo, del euríbor al IRPH).
• No hay cláusulas ni vinculaciones
• Mejora del plazo de amortización
• Se evita la comisión por cancelación

Otra de las ventajas asociadas a la subrogación de la hipoteca es que nos permite comparar distintas ofertas y saber si tenemos unas buenas condiciones o, por el contrario, se pueden mejorar.

Cómo subrogar una hipoteca y mejorar las condiciones del préstamo

Para conseguir las condiciones más favorables en el préstamo si vas a subrogar la hipoteca, te recomendamos seguir los siguientes pasos:

• Comparar, comparar y comparar: la mejor manera de comprobar qué entidad financiera ofrece las mejores condiciones para la subrogación es comparando y negociando con varias, a fin de valorar cuál es la oferta más interesante.
• Ir presencialmente a la entidad financiera que más te interese: la negociación de condiciones siempre suele ser más efectiva en persona, además de que te sirve para resolver todas las dudas que tengas rápidamente.
• Confirmar la subrogación a nuestra entidad financiera: lo habitual es que sea la nueva entidad financiera quien se encargue de notificar y tramitar el cambio directamente con el banco anterior con el que se había contratado el préstamo.
• Novación o subrogación: cuando el banco con el que está contratado el préstamo reciba la notificación oficial, tiene dos alternativas. Puede aceptar la subrogación y enviar el certificado con la deuda pendiente, o hacer una contraoferta. Si esta contraoferta te interesa más, automáticamente se detendría el proceso de subrogación, y se procedería a firmar una novación de la hipoteca con condiciones mejoradas.
• Formalizar la subrogación: en caso de que, finalmente, optemos por la subrogación, deberá formalizarse mediante la escritura de la hipoteca ante notario.

Cómo obtener las mejores condiciones para tu hipoteca con Caja Rural Sur

Si vas a subrogar tu hipoteca y vives en la zona sur de España, puede resultar interesante acudir a una de las oficinas de Caja Rural Sur y comprobar qué condiciones hipotecarias te ofrecen para realizar dicha subrogación. Asimismo, es interesante que eches un vistazo al simulador de hipotecas de Caja Rural Sur, que te puede orientar sobre las condiciones que, posteriormente, te explicarán detalladamente en las oficinas.

Y, para que no se te escape nada, te recomendamos ojear la guía para comprar una vivienda que ha compartido esta entidad financiera, en la que puedes ver todos los pasos a seguir.

No tengas reparo en recopilar toda la información que necesites las veces que haga falta. En Caja Rural del Sur estamos para ayudarte y facilitarte el proceso, por lo que puedes contactar con nosotros en el momento en que quieras y de la forma que elijas.