Subrogación hipotecaria: todo lo que tienes que saber

La subrogación de una hipoteca es una operación muy frecuente. En el momento de acordar una hipoteca con una entidad financiera o banco, se suelen firmar condiciones que, con el paso del tiempo, dejan de ajustarse a las necesidades o situación económica del comprador. 

En consecuencia, es necesario recurrir a este tipo de operaciones para que los requisitos hipotecarios vuelvan a amoldarse al nuevo contexto monetario. A continuación, te ofrecemos una guía con toda la información que debes conocer sobre la subrogación hipotecaria. 

1. ¿Qué es la subrogación hipotecaria y qué tipos existen?
2. Ventajas de la subrogación de hipoteca
3. Requisitos para subrogar la hipoteca
4. ¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca?
5. Razones para subrogar hipoteca

¿Qué es la subrogación de hipoteca y qué tipos existen?

La subrogación hipotecaria es un tipo de novación, es decir, una modificación de los requisitos hipotecarios. Puede implicar tanto el  contrato del acreedor como el del deudor.  Por tanto existen dos tipos:

• Subrogación del acreedor. Se da cuando se cambia el acreedor (banco). Es decir, se cambia de hipoteca de una entidad bancaria a otra. Con esta modificación, el cliente accede a una mejora en las condiciones de su préstamo. Cuando la subrogación afecta al acreedor, no es necesario completar el pago de un nuevo impuesto.
• Subrogación del deudor. Aquí, la modificación sucede entre los particulares. Por ejemplo, cuando se cambia el titular de una hipoteca o cuando alguien compra una vivienda que ya está hipotecada. En esta situación, la entidad bancaria puede admitir o no al nuevo deudor, ya que es necesario efectuar un estudio de riesgos con anterioridad.

Ventajas de la subrogación de hipoteca

Entre las principales ventajas que ofrece una subrogación de hipoteca destacamos: 

• Permite el cambio de hipotecas variables a fijas. Esta es una opción interesante cuando los tipos de interés están en alza. 
• Facilita la reformulación de las condiciones de devolución del préstamo. Por consiguiente, los hipotecados hacen frente al pago bajo unos requisitos más ajustados a sus necesidades.
• No hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo que la parte compradora desee ampliar capital. 
• En muchos casos, el comprador del inmueble se ahorra el pago de la comisión de apertura.

Requisitos para subrogar la hipoteca

Para acceder a una subrogación de hipoteca, muchas entidades suelen exigir el cumplimiento de cuatro requisitos básicos:

• Capital pendiente entre un 80% y un 20% del importe de la hipoteca inicial. Si queda un importe inferior a un 20% de la hipoteca por pagar, la mayoría de bancos no aceptarán la solicitud para la operación.
• Dos años pagando hipoteca. La nueva entidad bancaria verificará que se han cumplido con todos los pagos exigidos de la hipoteca durante ese periodo de tiempo. 
• Situación laboral y financiera estable. Muchas entidades bancarias valoran que se tenga un buen sueldo y pocas deudas.
• Documentación. Los siguientes documentos deben ser entregados al nuevo banco: DNI o NIE, copia del contrario, nóminas recientes, historial crediticio, informe de tasación y escritura de la vivienda. No obstante, muchas entidades pueden solicitar otros documentos además de los mencionados.

¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca?

El proceso de subrogación de hipoteca suele conllevar una serie de gastos, si bien varían en función de cada entidad financiera

• Comisión por subrogación. Es el porcentaje monetario que cobra la antigua entidad bancaria al titular de la hipoteca en el momento de hacer el cambio. 
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Supone el 50% sobre los gastos de la notaría e implica la inscripción de las nuevas condiciones hipotecarias.
• Notaría. El notario se encarga de firmar las nuevas condiciones del acuerdo. Suele rondar entre el 0,2% y el 0,5% del acuerdo. 
• Gestoría. Tramitación y gestión de toda la documentación.
• Tasación de vivienda. La nueva entidad financiera necesita verificar el valor del inmueble hipotecado que sirve de garantía.

Razones para subrogar hipoteca

Los principales motivos que suelen llevar a realizar una subrogación de la hipoteca son:

• Intereses hipotecarios. En ocasiones, el tipo de interés acordado al firmar una hipoteca ya no se ajusta a las necesidades económicas. Por ello, el cambio de un interés fijo a otro variable, o viceversa, es un motivo muy recurrente para realizar la subrogación.
• Cláusulas abusivas. Por ejemplo, aquellas asociadas a las cláusulas suelo, intereses de demora o IRPH. 
• Plazo de reembolso. Puede ser tanto para extender, como acortar el plazo de pago del préstamo.
• Vinculación y comisiones. Aquellos elementos, como domiciliaciones de la nómina o el seguro, que se imponen u ofrecen al contratante de una hipoteca. Estas, así como otras comisiones, se pueden cambiar o eliminar mediante el nuevo acuerdo.