Ley de Crédito Inmobiliario: conoce las nuevas modificaciones

Aquellas personas que desean comprar una nueva vivienda deberán familiarizarse con el concepto de “crédito inmobiliario”. En este post, te contaremos en qué consiste, qué nuevas regulaciones ha sufrido y cómo ha evolucionado desde su creación hace tres años.

Ley de Crédito inmobiliario: ¿qué es?

Esta normativa está regulada por la Ley 5/2019, la cual ha sido concebida como un instrumento legal que busca proteger a los consumidores que soliciten este tipo de préstamos. Solo se aplica a la solicitud de préstamos inmobiliarios, no a los préstamos hipotecarios en general.

De acuerdo con su descripción, la Ley de Crédito Inmobiliario se aplica en aquellos contratos concedidos por personas físicas o jurídicas que se dediquen profesionalmente a esta actividad. El requisito es que el prestatario, garante o fiador sea una persona física.

Conoce los puntos principales de esta normativa

El derecho a la vivienda es un derecho fundamental, por eso esta ley pretende salvaguardarlo a través de un marco de transparencia, honestidad, obligaciones y garantía de confianza en las entidades que concedan el préstamo.

La Ley de Crédito Inmobiliario busca, mediante la regulación de las prácticas abusivas, proteger a las personas solicitantes, que se encuentra en una situación de inferioridad en cuanto a conocimiento respecto a los prestamistas.

Por estos motivos, la normativa no solamente se aplica a los préstamos, sino también a las operaciones de novaciones de los contratos de préstamos y subrogaciones.

¿Qué operaciones se verán afectadas con esta modificación?

Uno de los requisitos que contempla la ley es que el prestatario, fiador o garante sea una persona física, y no jurídica. Asimismo, también deben cumplirse alguna de estas exigencias:

Los préstamos se conceden sobre un inmueble residencial

Estos préstamos están destinados a la adquisición de un mueble residencial, ya sean viviendas, trasteros, garajes o cualquier otro tipo de estancia que tenga una función doméstica.

Los préstamos no hipotecarios concedidos para terrenos no construidos

Los préstamos no hipotecarios que se concedan deberán ser destinados a la compra o conservación de los derechos de propiedad sobre aquellos terrenos o inmuebles que aún no han sido construidos o sobre los que no hay ninguna construcción.

En este último supuesto, será el consumidor el prestatario.

¿Cómo se aplicará esta ley a los contratos de préstamo inmobiliario?

Una vez entre esta ley en vigor, se prevé que la protección a las personas físicas se incremente para que reciban toda la información que precisen de forma clara, concisa y resolviendo todas las dudas. Esta es, en principio, la teoría, pero ¿cómo se puede aplicar en la práctica? ¿Cómo se va a llevar a cabo?

Así afecta al prestatario

Para garantizar el entendimiento de las condiciones de estos préstamos, los prestatarios tienen las siguientes obligaciones establecidas por la ley:

• El día previo a la firma del préstamo, el solicitante debe acudir a la notaría para recibir información acerca de las cláusulas de manera gratuita y personalizada. Tras ello, deberá realizar un test en el que se compruebe que ha entendido toda la información que se le ha dado. En el caso de que el avalista sea una persona física, deberá proceder de la misma manera.
• El interés de demora está fijado en el tipo de interés remuneratorio más un 3% sobre el principal, aunque esto solamente se aplicará sobre viviendas o inmuebles cuya función sea principalmente doméstica, y cundo el deudor sea una persona física.
• Las cantidades del préstamo deberán cambiar en caso de que se amortice total o parcialmente antes de su vencimiento.
• Si el préstamo está contemplado en una divisa diferente, el solicitante tiene la posibilidad de cambiarla por aquella en la que perciba sus ingresos o la moneda oficial del país en el que resida.

¿Qué debe tener en cuenta el solicitante?

Resulta evidente que algunos aspectos relacionados con el intercambio de información se han endurecido levemente. Las más importantes y que afectan al prestamista o solicitante son las siguientes:

• Hay dos tipos de documentos de información precontractual: FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Las personas interesadas deberán entregar ambos documentos firmados y debidamente cumplimentados en los 10 días previos a la firma.
• Las condiciones para reclamar el préstamo en caso de impago también se han endurecido. Si no ha transcurrido la mitad del plazo, el impago debe ser igual al 3% del capital concedido o a 12 cuotas. Si dicho periodo ha sido superado, la cantidad se eleva hasta el 7% del capital o a 15 mensualidades. En cualquiera de los dos casos, el solicitante tiene derecho a un mes para subsanar el impago.
• Las cláusulas del contrato deben estar incluidas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y en la página web, en caso de que la tengan.

Así ha evolucionado la Ley de Crédito Inmobiliario en los últimos tres años

La Ley 5/2019, también conocida como Ley de Crédito Inmobiliario, entró en vigor en junio de 2019, tras varios años de espera: su aplicación tendría que haberse remontado a 2016, cuando expiró la directiva europea que precedía a esta normativa estatal.

En términos generales, se podría decir que se ha logrado una mayor transparencia en la firma de créditos hipotecarios, ya que los usuarios saben que tienen derecho a acceder a una información veraz, fiable y contrastada, y los prestamistas saben que deben darla de manera transparente.

Para conseguirlo, el papel del notario como elemento imparcial y garante de seguridad para los solicitantes ha sido imprescindible. Y también ha contribuido la prudencia de las entidades bancarias a la hora de conceder este tipo de créditos.

En resumen, podríamos decir que esta normativa ha cumplido su función con eficacia.

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